Permis de louer : pour un contrôle complet, y compris chez les bailleurs sociaux

Humidité persistante, moisissures, infiltrations, installation électrique dangereuse, chauffage défaillant, ventilation insuffisante : aucun locataire ne devrait découvrir ces problèmes après avoir signé son bail et emménagé. Le permis de louer a précisément été créé pour intervenir avant qu’un logement dégradé soit remis sur le marché.

En Seine-Maritime, l’enjeu est loin d’être théorique. Le plan départemental de lutte contre l’habitat indigne 2024-2027 estime que 15 000 logements privés, soit 3,7 % des résidences principales du département, seraient potentiellement indignes. Derrière ces chiffres, il y a des familles exposées au froid, à l’humidité, aux risques électriques ou à des conséquences durables sur leur santé.

Mais le dispositif actuel comporte deux limites majeures : les logements mis en location par les organismes de logement social en sont expressément exclus et, dans le parc privé, l’autorisation ne garantit pas toujours qu’une visite physique ait lieu avant l’arrivée du locataire. Pour la CNL 76, la protection contre l’habitat indigne doit pourtant dépendre de l’état réel du logement, jamais du statut juridique de son propriétaire.

Une mesure créée par la loi ALUR en 2014

Le dispositif est issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, adoptée sous la présidence de François Hollande. Ses articles 92 et 93 ont créé deux outils de lutte contre l’habitat indigne, dont les modalités ont ensuite été précisées par un décret de décembre 2016 :

la déclaration de mise en location, déposée après la signature du contrat dans les secteurs concernés ;
l’autorisation préalable de mise en location, couramment appelée « permis de louer », qui doit être obtenue avant de louer ou de relouer le logement.

Ces dispositifs ne s’appliquent pas automatiquement partout en France. L’intercommunalité compétente en matière d’habitat, ou à défaut la commune, doit délimiter les secteurs concernés. La loi vise notamment les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé ; le périmètre peut aller d’un ensemble immobilier à plusieurs quartiers.

Le propriétaire doit donc vérifier auprès de la mairie ou de l’intercommunalité si son logement se trouve dans une zone soumise à déclaration ou à autorisation.

Comment fonctionne l’autorisation préalable ?

Dans un secteur soumis au permis de louer, le bailleur doit déposer sa demande avec le dossier de diagnostic technique du logement. La collectivité dispose en principe d’un mois pour répondre. En l’absence de décision expresse dans ce délai, l’autorisation est tacitement accordée.

L’autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location ou relocation et jointe au bail. Elle devient caduque si le logement n’est pas loué dans les deux années suivant sa délivrance.

Depuis le renforcement du dispositif en 2024, la collectivité peut refuser l’autorisation ou l’accorder sous conditions lorsque le logement :

ne respecte pas les caractéristiques légales de décence ;
présente un risque pour la sécurité de ses occupants ;
menace la salubrité publique.

Le refus doit être motivé et préciser les travaux ou aménagements nécessaires. Par ailleurs, aucune autorisation ne peut être délivrée lorsque l’immeuble fait déjà l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité incompatible avec son occupation.

Le permis de louer n’est pas un label définitif. Même lorsqu’une autorisation a été accordée, le bailleur reste tenu de fournir et d’entretenir un logement décent. Les droits du locataire et les pouvoirs du maire ou du préfet continuent de s’appliquer.

Quelles sanctions pour une location sans autorisation ?

Louer sans avoir demandé l’autorisation préalable peut entraîner une amende allant jusqu’à 5 000 euros. En cas de nouveau manquement dans les trois ans, elle peut atteindre 15 000 euros. Le même plafond de 15 000 euros s’applique lorsqu’un bailleur met le logement en location malgré un refus.

Le bail du locataire reste toutefois valable : l’irrégularité commise par le propriétaire ne doit pas priver l’occupant de ses droits.

Ces sanctions sont utiles, mais leur efficacité dépend des moyens consacrés à l’instruction des dossiers, aux visites, aux contrôles et au suivi des travaux. Une simple formalité administrative ne suffit pas si elle ne permet pas de détecter réellement les logements dangereux ou non décents.

Le Code de la construction et de l’habitation est sans ambiguïté : les régimes de déclaration et d’autorisation préalable ne s’appliquent ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni à certains logements conventionnés avec l’État.

Cette exclusion ne signifie pas que les bailleurs sociaux pourraient louer des logements dégradés. Comme tout bailleur, ils doivent remettre au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour la santé ou la sécurité, puis l’entretenir pendant toute la durée du bail. Les procédures de signalement, de mise en demeure, de conciliation et de recours restent donc ouvertes aux locataires du parc social.

Mais cette obligation intervient trop souvent après le signalement d’un problème par l’occupant. Or un contrôle préventif avant une relocation permettrait de repérer des désordres que le futur locataire ne peut pas identifier pendant une visite rapide : humidité structurelle, ventilation défaillante, installation électrique vieillissante, défaut d’étanchéité ou équipements essentiels hors service.

Une famille logée par un organisme social doit bénéficier du même niveau de prévention qu’une famille entrant dans le parc privé. Le statut public, coopératif ou social du bailleur ne garantit pas, à lui seul, l’état réel de chaque logement.

Une vérification simple à chaque remise des clés

La remise des clés est le dernier moment où un problème grave peut être détecté avant que le nouveau locataire ne soit exposé. La CNL 76 défend donc un principe clair : chaque logement devrait faire l’objet d’une vérification physique courte avant l’entrée d’un nouvel occupant, qu’il appartienne à un propriétaire particulier, à une société privée, à une collectivité ou à un bailleur social.

Cette vérification ne serait ni une expertise lourde ni un second état des lieux. Elle reposerait sur une grille nationale simple, identique pour tous, concentrée sur les éléments qui peuvent mettre en danger la santé ou la sécurité :

absence de moisissures importantes, d’infiltrations ou d’humidité anormale ;
fonctionnement de la ventilation, du chauffage et de la production d’eau chaude ;
absence de danger électrique ou de fuite de gaz manifestes ;
accès à l’eau potable et présence d’équipements sanitaires utilisables ;
solidité apparente des garde-corps, fenêtres, plafonds, planchers et escaliers ;
possibilité de fermer correctement le logement et de l’aérer ;
respect des critères essentiels de décence et de performance énergétique applicables.

Le contrôle devrait être réalisé par un service public local ou un professionnel indépendant habilité, puis donner lieu à un document bref remis au bailleur et au locataire. Lorsque tout est conforme, la remise des clés se poursuit immédiatement. Si un défaut mineur est relevé, une réserve et un délai de correction peuvent être fixés. Seul un danger réel ou une non-décence manifeste devrait empêcher l’entrée dans les lieux jusqu’à la réalisation des travaux indispensables.

Prévenir les risques, pas organiser une chasse aux propriétaires

L’objectif n’est pas de considérer chaque propriétaire comme suspect, ni de multiplier les sanctions pour des défauts esthétiques ou une réparation mineure. La grande majorité des bailleurs qui entretiennent correctement leurs logements pourraient franchir cette étape rapidement. Le contrôle apporterait même une preuve objective de l’état du bien au moment de la remise des clés et sécuriserait la relation locative pour les deux parties.

La priorité doit rester la prévention. Lorsqu’une anomalie peut être corrigée rapidement, le bailleur doit recevoir une indication claire sur le travail à réaliser et le délai attendu. Les sanctions doivent viser les refus persistants de mettre en sécurité un logement ou les mises en location réalisées en connaissance d’un danger, pas les propriétaires de bonne foi qui effectuent les corrections demandées.

Cette démarche doit également s’accompagner d’informations sur les aides à la rénovation et de procédures proportionnées. Vérifier n’est pas punir : c’est empêcher qu’une famille reçoive les clés d’un logement susceptible de la rendre malade ou de la mettre en danger.

Pour un permis de louer réellement complet

La CNL 76 demande que la lutte contre l’habitat indigne repose sur une règle simple : tout logement remis en location doit être sûr, salubre et décent, quel que soit le bailleur.

Un dispositif complet devrait notamment prévoir :

L’intégration du parc social au contrôle préventif, en supprimant l’exclusion automatique des organismes de logement social ;
Une visite simple à chaque remise des clés à un nouveau locataire, dans le parc privé comme dans le parc public ou social, au lieu d’un contrôle uniquement documentaire ;
Une grille publique et commune de vérification portant sur la sécurité, la ventilation, l’humidité, le chauffage, les équipements essentiels et la performance énergétique ;
La suspension de toute relocation tant que les travaux indispensables ne sont pas achevés ;
Un suivi des réserves et des délais de remise en conformité, accessible aux représentants des locataires ;
Des moyens humains suffisants pour les collectivités et les services de contrôle, afin que le permis ne se réduise pas à un récépissé ;
Une information systématique du futur locataire, avec remise de l’autorisation, du résultat du contrôle et, le cas échéant, de la liste des travaux réalisés.

Cette extension ne doit pas servir de prétexte à ralentir l’attribution des logements sociaux. Elle doit au contraire obliger les bailleurs à anticiper les travaux entre deux locations, avec les financements nécessaires, pour ne plus placer les ménages devant le choix impossible d’accepter un logement dégradé ou de perdre une proposition.

Quels signes doivent alerter ?

Un logement dégradé n’est pas toujours juridiquement « indigne » au sens des procédures administratives, mais plusieurs signes doivent conduire à agir rapidement :

traces importantes d’humidité, moisissures ou odeur persistante ;
infiltrations par la toiture, les murs ou les fenêtres ;
fils apparents, prises brûlées ou tableau électrique dangereux ;
chauffage absent, insuffisant ou durablement en panne ;
absence de ventilation ou renouvellement d’air insuffisant ;
équipements sanitaires inutilisables ou absence d’eau potable ;
nuisibles ou parasites ;
garde-corps, planchers, plafonds ou escaliers présentant un danger ;
pièce principale trop petite ou impropre à l’habitation ;
performance énergétique ne permettant plus légalement la location.

La non-décence, l’insalubrité et la mise en sécurité correspondent à des procédures différentes. Le locataire n’a pas à choisir seul la bonne qualification : l’essentiel est de signaler précisément les faits et de conserver les preuves.

Que faire si votre logement est dégradé, y compris en HLM ?

Photographiez les désordres et notez leurs dates, leur évolution et leurs conséquences ;
Prévenez le bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, et demandez une intervention dans un délai précis ;
Conservez tous les documents : courriers, courriels, comptes rendus d’intervention, certificats médicaux utiles, factures et relevés de température ou d’humidité ;
Signalez la situation sur Signal Logement et contactez la mairie, la CAF ou la MSA lorsque la situation relève de leurs compétences ;
Faites-vous accompagner par la CNL 76 pour qualifier les problèmes, préparer les courriers et organiser une démarche collective ;
En l’absence de solution, envisagez la Commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection.

Ne cessez pas de payer votre loyer de votre propre initiative. Seul un juge ou une décision administrative applicable peut autoriser sa réduction, sa suspension ou sa consignation.

Dans le parc social, prévenez également les représentants élus des locataires et l’amicale de votre résidence. Des problèmes répétés dans plusieurs appartements peuvent révéler un défaut touchant tout un bâtiment et justifier une intervention collective auprès du bailleur.

La prévention doit précéder l’urgence

Le permis de louer constitue un progrès important de la loi ALUR : il inverse la logique en permettant d’agir avant l’entrée d’une famille dans un logement dangereux ou non décent. Mais tant que son déploiement restera facultatif, inégal selon les territoires et fermé au parc social, la protection demeurera incomplète.

La CNL 76 défend un permis de louer renforcé, contrôlé et universel, accompagné de moyens pour rénover le parc privé comme le parc social. L’objectif n’est ni d’ajouter une formalité sans effet ni de mener une chasse aux propriétaires : il est de vérifier simplement, à chaque remise des clés, qu’aucun logement ne mettra en danger la santé ou la sécurité de ses nouveaux occupants.

Votre logement présente des traces d’humidité, des défauts de sécurité ou des équipements durablement en panne ? Contactez la CNL 76 ou venez à une permanence de section avec votre bail, vos photos et vos échanges avec le bailleur.